Door Arjen van Klink. Gepubliceerd op 17-2-2021.
Op mijn dagelijkse wandeling na een lange dag thuis achter de computer loop ik door de binnenstad van mijn woonplaats. Een trieste aanblik van vrijwel allemaal gesloten winkels, restaurants en cafés. Voor de crisis stonden er al verschillende panden leeg. ‘Hoe moet dat na de coronacrisis goedkomen nu huurders aanhikken tegen hoge huurachterstanden terwijl ze soms al moeite hadden om rond te komen?’ peins ik regelmatig terwijl ik mijn ronde vervolg.
De panden zijn onderdeel van een vastgoedmarkt waar miljarden in omgaan en waar lokale en mondiale spelers actief zijn. Veel financiers en beleggers staan op grote afstand van het eigenlijke vastgoed; zij ‘managen’ een portefeuille met anonieme panden in straten waar ze zelf nooit komen. Dat werkt prima bij groei, want dan profiteert iedereen van een mooi rendement. Maar in een situatie van stagnatie probeert elke actor in de geldketen zijn recht en inkomen te verhalen op de vorige schakel, terwijl er niet zo veel te halen valt. Dan ontstaat een ‘cascade van ellende’.
Winkeliers en horecaondernemers zijn in dit systeem nu het kind van de rekening. Verhuurders willen best wat water bij de wijn doen, maar ook zij hebben uiteindelijk vaak financiële verplichtingen aan een bank of een belegger. De financiële druk is groot. Hoewel de rechtbank verhuurders steeds vaker sommeert om bij gedwongen sluiting de huur met vijftig procent te verlagen, wordt dat nog niet breed overgenomen. Bovendien tellen sommige verhuurders de niet betaalde huurpenningen op bij de toekomstige huur. De situatie trekt onherroepelijk de huurder onderuit, waarna de verhuurder achterblijft met een leeg pand. Het resultaat is schade aan ondernemerschap, maar ook een verlies van kwaliteit en leefbaarheid in een stad of dorp.
Dit resultaat is een gevolg van onze huidige lineaire economie, waar de onderlinge wederkerigheid niet verder gaat dan de factuur die uiteindelijk betaald moet worden. Over circulaire economie wordt nu nog vooral gesproken waar het gaat over de keten van materialen, waarbij het streven is om deze stroom via hergebruik om te buigen en sluitend te maken. Kan ook de geldketen circulair worden gemaakt en kan dat de huidige cascade van ellende verminderen?
'Koop lokaal'
Voorstelbaar is dat gezichtsbepalende panden in een dorp of stad door de lokale gemeenschap worden aangekocht en geëxploiteerd met het oog op maatschappelijk rendement: de lange termijn bijdrage van een pand en zijn huurder aan de leefbaarheid en aan de kwaliteit van voorzieningen. Het eigendom komt te liggen bij een lokaal vastgoedfonds, bijvoorbeeld in de vorm van een coöperatieve vereniging met ‘locals’ als leden en met een begrensde rendementseis. Juist in deze tijd van lage spaarrentes kan het voor burgers interessant zijn om op deze wijze te beleggen. Het is ook voor toezichthouders een geruststelling, want lokaal geld is beter te traceren dan sommige van de huidige financieringspatronen in het vastgoed.
Dit eigendomsmodel kan huurders beter coulance bieden als het economisch tegenzit. Dan keert de coöperatie geen winst uit of, in uiterste nood, vraagt zij haar leden om bij te storten. Bovendien is er meer betrokkenheid bij het vastgoed. ‘Koop lokaal’ wordt echt eigen belang, want wat je uitgeeft krijg je later (deels) terug via je lidmaatschap van de coöperatie. Daarmee kan de geldstroom via twee kanten worden gesloten en ontstaat stabiliteit voor huurder en lokale economie. Dit laat natuurlijk onverlet dat de huurders steeds goed ondernemerschap en voldoende toekomstperspectief moeten tonen.
Deze lokale verankering kan winkeliers ook helpen bij een andere grote andere uitdaging: online winkelen. Deze trend leidt onmiskenbaar tot verdere vermindering van verkopen in fysieke winkels. Daar moet de plaatselijke middenstand een antwoord op vinden. Lokale coöperatieve verbanden kunnen bijdragen aan oplossingen, bijvoorbeeld via het bevorderen van een gezamenlijke online aanwezigheid van alle aangesloten huurders in een winkelstraat. Bovendien kunnen wanneer er minder winkeloppervlak nodig is, via het collectieve model sneller panden worden omgevormd naar nieuwe functies.
Samen tegen leegstand wordt op kleine schaal al in Nederland in de praktijk gebracht. In Zeeland, Brabant en Groningen zijn er burgerinitiatieven om winkels in dorpen waarvan de bevolking krimpt in stand te houden, soms met steun van de gemeente. Ze nemen de exploitatie over, vaak ook het vastgoed. Maar ook in de grote steden ontstaan buurtcoöperaties, die zich bekommeren om leegstaande winkelpanden. Zij proberen om een invulling te vinden die bijdraagt aan de wijk en die verdere verloedering tegengaat.
Natuurlijk is niet zomaar het kapitaal van een beursgenoteerd winkelfonds om te zetten naar coöperatief en lokaal eigendom. Daar gaat simpelweg te veel geld in om. Een eerste stap zijn de kleine vastgoedbeleggers. Zij hebben vaak oog voor hun vastgoed en huurders, maar voelen de druk van hun financiers. Bovendien zit vaak hun pensioen in de panden. Ze kunnen een steuntje in de rug krijgen door met een lokaal vastgoedfonds samen te werken.
Van lineair naar circulair
De lineaire vastgoedeconomie moet circulair worden gemaakt. Er lijkt met name voor lokale overheden een verantwoordelijkheid te liggen om het verval van hun dorpen en steden tot staan te brengen. Gemeenten kunnen burgerinitiatieven ondersteunen, met organiserend vermogen en (start)kapitaal. Om efficiëntie te bereiken en beginnersfouten te vermijden is het nodig om te komen tot standaardmodellen. Het vraagt de ontwikkeling van kennis; een mooi onderwerp voor onze hogeschoolstudenten!
De lineaire economie heeft voor voorspoed gezorgd, óók in de binnensteden. Maar in tijden van krimp keert de geldketen zich om en blijven veel rekeningen liggen, ondanks alle coronasteun van de rijksoverheid. Winkels, cafés en restaurants moeten noodgedwongen sluiten. De lineaire benadering vernietigt ondernemerschap en tast leefbaarheid aan. Deze cascade moet worden doorbroken. Niet met nog meer steun top-down, maar met geld, creativiteit en betrokkenheid bottom-up.
Deze column is geschreven door lector Next Strategy Arjen van Klink.